Трехкомнатная в Шэньчжэне. Почему в Китае, в отличие от Европы или США, первую квартиру покупают уже в 25 лет и сколько это стоит

собственная недвижимость. По данным CNN, в прошлом году девять из 10 китайских семей владели квартирой или домом. В США и Великобритании этот показатель значительно ниже — 65%, а в Германии — около 50%. И если для миллионов американцев и европейцев аренда жилья в возрасте 30−35 лет — едва ли не единственный возможный вариант, то в Китае покупку первой квартиры планируют в довольно молодом возрасте — даже до 25 лет, отмечают местные эксперты.

Немыслимый для Запада уровень частной собственности, по мнению Ни Пэнфэя, руководителя Центра исследований урбанизации и конкурентоспособности Китайской академии общественных наук, стал результатом симбиоза государственного планирования и конфуцианской философии.

«Владение недвижимостью, — подчеркивает ученый в беседе с NV, — формирует социальный статус мужчины. Так он показывает заботу о семье».

Впрочем, на устоявшийся уклад жизни рядового китайца влияет глубокий кризис в сфере недвижимости, длящийся уже несколько лет. В прошлом году продажи новых объектов упали до самого низкого уровня с 2014 года, составив лишь $1,1 трлн против $2,5 трлн в 2021-м — на пике строительного бума, приводит данные Дин Цзуюй, сопрезидент консалтинговой компании China Real Estate Information Corp.

Тем временем молодежь демонстрирует оптимизм и ожидает еще большего снижения цен, чтобы скупить квартиры и дома как можно дешевле, а когда кризис пройдет — перепродать их значительно дороже. Аналитики считают это свежим трендом и подчеркивают, что новой волне покупок недвижимости способствуют чрезвычайно выгодные условия китайской ипотеки.

Квартиры за $1 млн

Современный рынок недвижимости Китая напоминает пестрое лоскутное одеяло, проводит аналогию Чжан Мин, главный экономист Китайской академии общественных наук. Самые дорогие квартиры сосредоточены в мегаполисах первого уровня. «Большая четверка» — Пекин, Шанхай, Шэньчжэнь и Гуанчжоу — годами удерживают статус ценовых чемпионов страны: стоимость квадратного метра жилья здесь превышает $15 тыс. Даже небольшая квартира в Пекине стоит от $420 тыс. до более $1 млн в зависимости от района.

Как уточняет академик Ни, молодые китайские специалисты чаще всего ищут жилье площадью 70−100 кв. м.

«В столице КНР особенно ценятся районы Чаоян, Хайдянь и Дунчэн, — объясняет он, — благодаря близости к деловым центрам, университетам и государственным учреждениям».

И если в Нью-Йорке цена стандартной квартиры площадью 70−100 кв. м превышает средний годовой доход местного домохозяйства в 12 раз, то в Шэньчжэне — в головокружительные 44 раза, сравнивает аналитик.

Впрочем, это один из самых дорогих городов Китая; несколько доступнее недвижимость — в так называемых новых городах первого уровня, известных своим стремительным ростом: Чэнду, Ханчжоу, Чунцине и других. Они уступают «большой четверке» по ряду экономических и инфраструктурных показателей. Например, в районах Чэнду, удаленных от центра, в 2026 году квадратный метр стоил $1,7−2,4 тыс., а в Ханчжоу и Чунцине цена местами превышала $5 тыс., свидетельствуют данные платформы по продаже квартир Numbeo.

Китай также известен рекордно низкими процентными ставками по ипотеке и умеренным первоначальным взносом для своих граждан. Как правило, ставка составляет около 3,06−3,5% годовых, срок кредитования — до 30 лет, а минимальный первоначальный взнос — от 15−20%. Для сравнения: в США, известных своим развитым рынком недвижимости, ставка по стандартному 30-летнему кредиту составляет около 6,76% годовых.

Программист Лю, мечтающий о собственной квартире, убежден: инвестиции в недвижимость в его стране — самые выгодные, хотя и рискованные. Он вспоминает своего знакомого, 47-летнего руководителя стоматологической клиники Ван Фэна, который планировал купить трехкомнатную квартиру в Гуанчжоу и перепродать ее через год втрое дороже. По данным Numbeo, такая недвижимость обошлась бы китайцу в $900 тыс. в центре и $430 тыс. — на окраине. Первоначальный взнос Ван хотел внести за счет продажи квартиры-студии, которую приобрел вместе с женой еще в 2007 году. С тех пор ее стоимость выросла почти в 50 раз.

«Никакие другие инвестиции не принесли бы такой прибыли», — добавляет Лю.

Однако планы Вана разрушила внутренняя политика мегаполиса. Регулирующие органы часто усложняют покупку жилья в городах первого уровня: повышают размер первоначального взноса, ужесточают налоговый режим и выдвигают дополнительные требования. Поэтому теперь Вану потребуется значительно больше средств для реализации своего замысла.

«Непредсказуемые решения чиновников на местах, — объясняет профессор Ни, — становятся серьезным барьером для покупателей».

Нестабильность рынка в мегаполисах подогревает спрос на жилье в пригородах. К тому же не все китайцы стремятся жить в городах «большой четверки». Многие из них после нескольких лет работы в крупных городах возвращаются в родительские дома в деревнях.

«И снова мы вспоминаем конфуцианство, — возвращается к любимой теме Ни. — Обустройство родного дома — это пример почитания родителей и вклад в наследие. Китайское выражение Опавший лист возвращается к корням — именно об этом».

В отличие от горожан, сельские жители не тратят миллионы на квартиры, а вкладывают деньги в собственные дома. Например, чтобы построить двух- или трехэтажный дом в сельской местности, нужно иметь более $60 тыс.

Молодые китайцы обычно покупают свое первое жилье в возрасте 22−30 лет, рассказывают собеседники NV. «В этом помогают родители, ведь заработать такую сумму в юном возрасте невозможно, — говорит Лю. — А если средств не хватает, родители уезжают на заработки в города».

Вдоль автомагистралей в Китае нередко можно увидеть недостроенные дома. Но они не заброшены: просто у семьи закончились деньги, и как только удается заработать еще — строительство возобновляется.

Бум и кризис

В 1949 году, сразу после прихода коммунистов к власти, в Китае начала действовать система социального жилья: «красные» функционеры распределяли квартиры в городах, а дома в деревнях возводились на коллективных участках. Эпоха стремительной экономической либерализации началась лишь в 1980-х годах, тогда же появились частная собственность и рынок недвижимости.

Аналитики Института Азиатского банка развития (ADBI) выделяют два этапа реформы жилищного сектора: экспериментальный (1978−1991 годы) и активного развития (с 1992 года по настоящее время). Первая поправка к Конституции КНР, принятая в 1988 году, узаконила частный сектор и передачу прав на землю. А уже в начале 1990-х годов многие китайцы стали собственниками жилья, вспоминает Хуан Юцинь, профессор географии и планирования Университета Олбани (США). В то время низкие цены на недвижимость сочетались со значительными государственными субсидиями.

Как только власти разрешили покупать жилье, около полумиллиарда китайцев переехали из деревень в города. Семьи не только вкладывали в квартиры все свои сбережения, но и брали банковские кредиты. Спекуляции быстро стали обычным явлением, превратив миллионы представителей среднего класса в богачей, добавляет Хуан.

Бум на рынке жилья стал движущей силой экономического чуда и стремительной урбанизации Китая. Однако ни один рынок не процветает вечно. Переломный момент наступил во время первой волны пандемии COVID-19, когда сектор недвижимости, обеспечивавший до трети ВВП КНР (около $7 трлн), столкнулся с новыми ограничениями. В августе 2020 года правительство ввело «три красные линии» — жесткие правила кредитования девелоперов. Для получения займов застройщики должны были соблюдать три условия: коэффициент «долг к активам» должен был составлять не более 70%, «долг к капиталу» — не более 100%, а соотношение «денежные средства и их эквиваленты к краткосрочному долгу» — не менее единицы, писал о ситуации с недвижимостью журнал Forbes.

Однако большинство компаний не смогли выполнить ни одного из этих требований. Строительство миллионов квартир по всему Китаю замедлилось, а заемщики бойкотировали выплаты по кредитам на недостроенное жилье. Рыночные гиганты Evergrande и Country Garden, а также десятки более мелких подрядчиков либо объявили о банкротстве, либо отчаянно требовали государственной помощи.

Evergrande объявила о дефолте в декабре 2021 года, а в январе 2024-го Высокий суд Гонконга постановил ликвидировать компанию. На момент краха корпорация, основанная в 1996 году в Гуанчжоу, вела 1,3 тыс. проектов в 280 городах. Ее основатель Сюй Цзяинь начинал свой путь в деревне, а в 2017 году стал самым богатым человеком Азии по версии Forbes. В 2021 году девелопер не смог погасить долг в установленный правительством срок. Состояние Сюя сократилось примерно с $42 млрд до $3 млрд в 2023 году.

В октябре 2023 года Country Garden допустила дефолт и начала переговоры о масштабной реструктуризации внешнего долга на сумму $11 млрд. Кроме того, застройщик не выплатил $15,4 млн по облигациям до истечения 30-дневного льготного периода.

Новые решения

Избыток жилья, построенного в лучшие времена, породил районы-призраки. Яркий пример — заброшенный комплекс из 260 роскошных вилл, предназначенных для высшего руководства Китая у холмов Шэньяна. Шанхайская компания Greenland Group взялась за этот проект в 2010 году, а в 2023-м агентство AFP опубликовало фоторепортаж с единственными «обитателями» — стадами коров и бродячими собаками вокруг каменных фасадов пустующих зданий.

В октябре 2025 года ведущий поставщик информации о рынке недвижимости China Real Estate Information Corp зафиксировал максимальное за 18 месяцев падение продаж нового жилья в 42% сразу у 100 застройщиков. Чтобы не усугублять кризис, в ноябре того же года официальный Пекин запретил девелоперам публиковать отчеты о продажах. Но несмотря на это, в первой половине 2026 года недвижимость продолжала дешеветь, а покупатели — воздерживались от вложений.

Китайский индексный институт подсчитал, что в июне этого года цены на вторичном рынке жилья в 100 крупных городах снизились на 0,42% по сравнению с маем и составили $1750 за квадратный метр. Среди 10 крупнейших городов самое значительное падение стоимости зафиксировали в Нанкине и Ухане: на 11,45% и 10,89% соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Пекине, Тяньцзине, Гуанчжоу и Чунцине недвижимость подешевела на 10%, а в Ханчжоу, Шанхае и Чэнду — на 6−8%. Лучший результат показал Шэньчжэнь — снижение на 5,27%.

«Максимальное давление ощущалось в городах 3-го и 4-го уровней — там цены упали до десятилетнего минимума, — комментирует ситуацию обозреватель рынка недвижимости Дуаньвэй Ливэнь. — Однако в Пекине, Шанхае и Шэньчжэне стоимость жилья по-прежнему абсурдно высока».

Многие покупатели до сих пор опасаются брать жилье в ипотеку. Программист Лю признается, что не представляет, как выплачивать кредит за квартиру годами.

«Из-за проблем с работой можно пропустить обязательные платежи, — отмечает он, — и квартиру конфискуют за долги».

Согласно правительственным данным, к концу 2025 года объем ипотечных кредитов в Китае составил $5,5 трлн, а уровень невозврата не превышал 1%. Шэн Сунчэн, глава Китайского форума главных экономистов, успокаивает таких, как Лю: даже если население не вернет 5% ипотечных кредитов, резервов государственных банков вполне хватит для покрытия убытков.

«Банкам будет довольно сложно продать конфискованные дома, — уверен он. — Поэтому выгоднее дать проблемным заемщикам возможность передохнуть».

Чтобы остановить затяжной спад на рынке недвижимости, власти Шанхая в феврале этого года разрешили покупать жилье нерезидентам города. Для этого им необходимо выполнить лишь одно условие — в течение года платить взносы в систему социального обеспечения или индивидуальный подоходный налог. После этого решения акции ряда китайских застройщиков, по данным Bloomberg, сразу пошли вверх. Например, ценные бумаги Country Garden Holdings Co. подорожали на 8,1%, а Longfor Group Holdings Ltd. — на 6%. Крупнейший китайский девелопер China Vanke Co. даже начал переговоры с держателями облигаций, чтобы избежать дефолта.

«Пекин, Шэньчжэнь и другие города могут последовать примеру Шанхая и смягчить свою политику, — отмечают аналитики китайской финансовой компании Founder Securities Co. — Тогда уже в текущем году на рынок придут покупатели, а сам рынок стабилизируется».

На китайский вкус

Какие типы недвижимости популярны в Китае и где строятся самые дорогие квартиры

Подавляющая часть сделок на рынке недвижимости Китая приходится на квартиры площадью от 50 до 90 кв. м, расположенные в центральных районах полузакрытых жилых массивов сяоцю. К числу значительных преимуществ жилья относят близость остановок общественного транспорта, бизнес-парков и образовательных учреждений.

Самые дорогие апартаменты находятся в Пекине, Шанхае, Шэньчжэне и Гуанчжоу, в мегаполисах первого уровня. Даже небольшие квартиры-студии в этих городах могут стоить до $400 тыс.

Самый выгодный вариант по соотношению цена/качество — это двух- и трехкомнатные квартиры в 15 новых городах первого уровня: Чэнду, Ханчжоу, Чунцине, Ухане, Сучжоу, Сиане, Нанкине, Чанши, Чжэнчжоу, Тяньцзине, Хэфэе, Циндао, Дунгуане, Нинбо и Фошане. Покупатели обычно выбирают здесь просторное жилье по цене от $2000 до $5200 за квадратный метр.

Особую популярность в последние годы приобрели участки премиум-класса в Ханчжоу, Сучжоу и Нанкине.

Состоятельные бизнесмены рассматривают для проживания элитные виллы в пригородах городов «большой четверки», а для работы — современные логистические и коммерческие объекты в технопарках. Офисы класса А и инновационные центры пользуются стабильным спросом в Шэньчжэне благодаря развитию цифровых услуг, корпоративным инновациям и близости к Гонконгу.

Иностранцам разрешено приобретать только один объект жилой недвижимости, только для личного проживания. Сдавать его в аренду, как правило, запрещено.

Этот материал опубликован в журнале NV № 4 за август 2026 года. Печатную версию можно приобрести тут.