«Проблема Кайдаша». Как сделать жилье доступным
С середины XIX века до наших дней в этом смысле мало что изменилось — до сих пор для многих украинцев собственное отдельное жилье является недостижимой мечтой
«Кайдаш увидел, что действительно нужно отделить детей. Он боялся Карпа. Карп, избив отца, забыл о том и ничуть не жалел, будто он избил какого-то парня в кабаке». Это — цитата из классической повести Кайдашева семья Нечуй-Левицкого. Недавно вышел сериал по мотивам этого произведения, и там, как и в оригинале, преимущественно речь шла о бытовых войнах в одной семье — но уже в современной Украине.
Как и в подлиннике, причина ссор была одна — несколько разных семей должны были жить вместе. С середины XIX века до наших дней в этом смысле мало что изменилось — до сих пор для многих украинцев собственное отдельное жилье является недостижимой мечтой. Иностранцы, которые близко знакомятся с бытом украинских семей, часто удивляются практике проживания нескольких поколений украинцев под одной крышей. Популярные во многих странах мира ипотечные банковские продукты, благодаря которым решаются жилищные проблемы, в Украине пока не имеют широкого распространения. Но изменить это положение вещей реально в этом году. На это, например, надеется руководство Национального банка, которое планирует, что объем ипотеки в Украине должні вырасти с 0,7 до 2% ВВП.
В чем источник такого оптимизма? Прежде всего в том, что никогда еще взять ипотечный кредит в Украине не было так дешево. Правительство будет компенсировать ставку до уровня 7% годовых для тех «кайдашей», которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий. Это не идет ни в какое сравнение с ипотечными кредитами в период предыдущего «бума» ипотеки 2007−2008 годов, в разгар которого заемщики активно брали займы под 12% годовых в долларах США. Тот кредитный угар тогда больно ударил и по заемщикам, и по финансовым учреждениям, которые их предоставляли. Но сейчас доступность ипотечных кредитов на совершенно другом уровне.
Честно говоря, жители сел вокруг Богуслава (где происходят события повести Нечуй-Левицкого) ипотекой не слишком интересуются. Специально спросил у коллег — ни одного ипотечного кредита Ощадбанк там не выдал. Потомки Кайдашей больше интересуются кредитами на повышение энергоэффективности своих домов, а также кредитам наличными. Ипотека вообще не является продуктом для селян. В селах пользуются ипотечными займами с целью приобретения земли. Если жители сел и покупают жилье, то в городе — для своих потомков. Ипотечные продукты пользуются спросом прежде всего в городах-миллионниках и окружающих населенных пунктах. В ипотечном портфеле Ощада 47% составляют займы на жилье в Киеве и Киевской области.
Интересно, изменит ли пандемия этот тренд? Многие из-за нее убегают из больших городов. Во-первых, в мегаполисах большая скученность населения и больше шансов заразиться. Во-вторых, в городе жилые метры более дорогие, а проживание больших семей на маленькой территории в режиме «все дома всегда» — еще то испытание. Знаю о коллегах, которые с начала пандемии продолжали работать в офисе не потому, что не боялись болезни — они не могли ужиться с семьей на ограниченном количестве «квадратов». Удаленная работа требует лучших жилищных условий — об этом есть и зарубежные исследования. Возможно, это обстоятельство тоже способствовало увеличению популярности ипотечных кредитов, которую мы чувствуем в данный момент.
Хотя такая популярность была не с самого начала карантина. В апреле-мае кредитование практически полностью прекратилось. Только с июня на фоне снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, вызванного беспрецедентно низкой учетной ставкой НБУ, ипотека постепенно набирала обороты. Уже в июле был превзойден докарантинный объем. Декабрь 2020 года стал лучшим месяцем по объему выданных ипотечных кредитов за последние годы — 185 семей смогли приобрести новое жилье или улучшить жилищные условия. В общем за 2020 год нашими ипотечными программами воспользовались почти 1300 семей, которые получили кредитов на 745 млн грн. Наименьший выданный ипотечный кредит — 100 тыс. грн, самый большой — 10 млн грн. За первые два месяца нового года уже выдано более 200 ипотек на 145 млн грн. Интересной инициативой в разгар пандемии стала программа ипотечного кредитования с фиксированной ставкой под 9,99% годовых. И хотя по этой программе было выдано не так много — всего 80 ипотечных кредитов, однако таким образом рынок увидел, что фиксированные ставки в условиях Украины — это не фантастика, а реальность.
Что кроме снижения ставок может сделать государство, чтобы ипотечное кредитование стало более доступным? Дополнительным стимулом для банков мог бы стать ряд законодательных изменений, которые бы сделали банки полноценными собственниками жилья, если клиент не возвращает ссуду. Кредитор и заемщик оба должны иметь защищенные права, и любой «уклон» в одну или другую сторону делает сделку менее привлекательной для другой стороны.
Отдельный блок вопросов касается урегулирования ипотеки на недвижимость первичного рынка. Нужны государственные реестры на объекты инвестирования, их постоянное обновление, нотариальные договоры на куплю-продажу жилья, которое только строится, и тому подобное.
Урегулирование этих вопросов плюс самая низкая в истории независимой Украины процентная ставка сделают чудо и превратят ипотечные кредиты в будничное дело — как в развитых странах. И тогда можно будет снять продолжение истории Нечуй-Левицкого о различных поколениях Кайдашей в современной Украине, которые живут в согласии и дружелюбно общаются между собой. Хотя, если честно, такой сериал не будет очень интересным.
Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу Мнения НВ