«Кайдашева проблема». Як зробити житло доступнішим
З середини XIX сторіччя до наших днів у цьому сенсі мало що змінилось — ще досі для багатьох українців власне окреме житло є недосяжною мрією
«Кайдаш побачив, що справді треба одрізнити дітей. Він боявся Карпа. Карпо, побивши батька, забув про те і нітрішки не жалкував, неначе він побив якого-небудь парубка в шинку». Це — цитата з класичної повісті Кайдашева сім'я Нечуя-Левицького. Нещодавно вийшов серіал за мотивами цього твору, і там, як і в оригіналі, переважно йшлося про побутові війни в одній родині - але вже в сучасній Україні.
Як і в першотворі, причина сварок була одна — кілька різних сімей мали жити разом. З середини XIX сторіччя до наших днів у цьому сенсі мало що змінилось — ще досі для багатьох українців власне окреме житло є недосяжною мрією. Іноземці, які близько знайомляться з побутом українських родин, часто дивуються практикою проживання кількох поколінь українців під одним дахом. Популярні в багатьох країнах світу іпотечні банківські продукти, завдяки яким вирішуються житлові проблеми, в Україні поки не мають широкого розповсюдження. Але змінити цей стан речей реально вже цього року. На це, приміром, сподівається керівництво Національного банку, яке планує, що обсяг іпотеки в Україні має зрости з 0,7 до 2% ВВП.
У чому джерело такого оптимізму? Насамперед у тому, що ніколи ще взяти іпотечний кредит в Україні не було так дешево. Уряд компенсуватиме ставку до рівня 7% річних для тих «кайдашів», які справді потребують покращення житлових умов. Це не йде в жодне порівняння з іпотечними кредитами в період попереднього «буму» іпотеки 2007−2008 років, у розпал якого позичальники активно брали позики під 12% річних у доларах США. Той кредитний угар тоді боляче вдарив і по позичальниках, і по фінансових установах, які їх надавали. Але зараз доступність іпотечних кредитів на абсолютно іншому рівні.
Чесно кажучи, мешканці сіл навколо Богуслава (де відбуваються події повісті Нечуя-Левицького) іпотекою не надто цікавляться. Спеціально запитав у колег — жодного іпотечного кредиту Ощадбанк там не видав. Нащадки Кайдашів більше цікавляться кредитами на підвищення енергоефективності своїх осель, а також кредитами готівкою. Іпотека взагалі не є продуктом для селян. У селах користуються іпотечними позиками з метою придбання землі. Якщо мешканці сіл і купують житло, то в місті - для своїх нащадків. Іпотечні продукти користуються попитом насамперед у містах-мільйонниках та навколишніх населених пунктах. В іпотечному портфелі Ощаду 47% становлять позики на житло в Києві та Київській області.
Цікаво, чи змінить пандемія цей тренд? Багато хто через неї тікає з великих міст. По-перше, в мегаполісах більша скупченість населення і більше шансів заразитись. По-друге, в місті житлові метри більш дорогі, а проживання великих сімей на маленькій території в режимі «всі вдома завжди» — ще те випробування. Знаю про колег, які з початку пандемії продовжували працювати в офісі не тому, що не боялися хвороби — вони не могли ужитися з сім'єю на обмеженій кількості «квадратів». Дистанційна робота вимагає кращих житлових умов — про це є й закордонні дослідження. Можливо, ця обставина теж сприяла збільшенню популярності іпотечних кредитів, яку ми відчуваємо в даний момент.
Хоча така популярність була не з самого початку карантину. У квітні-травні кредитування практично повністю припинилось. Лише з червня на тлі зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами, викликаного безпрецедентно низькою обліковою ставкою НБУ, іпотека потроху набирала обертів. Вже в липні було перевершено докарантинні обсяги. Грудень 2020 року став найкращим місяцем за обсягом виданих іпотечних кредитів за останні роки — 185 сімей змогли придбати нове житло або поліпшити житлові умови. Загалом за 2020 рік нашими іпотечними програмами скористались майже 1300 родин, які отримали кредитів на 745 млн грн. Найменший виданий іпотечний кредит — 100 тис. грн, найбільший — 10 млн грн. За перші два місяці нового року вже видано понад 200 іпотек на 145 млн грн. Цікавою ініціативою в розпал пандемії стала програма іпотечного кредитування з фіксованою ставкою під 9,99% річних. І хоча за цією програмою було видано не так багато — лише 80 іпотечних кредитів, проте таким чином ринок побачив, що фіксовані ставки в умовах України — це не фантастика, а реальність.
Що окрім зниження ставок може зробити держава, щоб іпотечне кредитування стало більш доступним? Додатковим стимулом для банків могла б стати низка законодавчих змін, які б зробили банки повноцінними власниками житла, якщо клієнт не повертає позику. Кредитор та позичальник обидва повинні мати захищені права, і будь-який «ухил» в один чи інший бік робить угоду менш привабливою для іншої сторони.
Окремий блок питань стосується врегулювання іпотеки на нерухомість первинного ринку. Потрібні державні реєстри на об'єкти інвестування, їх постійне оновлення, нотаріальні договори на купівлю-продаж житла, що тільки будується, тощо.
Врегулювання цих питань плюс найнижча в історії незалежної України відсоткова ставка зроблять диво і перетворять іпотечні кредити на буденну справу — як у розвинених країнах. І тоді можна буде зняти продовження історії Нечуя-Левицького про різні покоління Кайдашів у сучасній Україні, які живуть у злагоді та приязно спілкуються між собою. Хоча, якщо чесно, такий серіал не буде надто цікавим.
Приєднуйтесь до нашого телеграм-каналу Мнения НВ