Абсурдна київська оренда

Два тижні тому у Київраді був зареєстрований проект рішення про підняття ставок оренди землі, що стосується ділянок, призначених під забудову. Тепер його мають розглянути бюджетна та земельна комісії. Перший заступник міського голови Микола Поворозник та Департамент фінансів КМДА пропонують підняти річні ставки оренди у 2, 3, 4 та 100 разів, в залежності від цільового призначення.

У 100 разів пропонують підняти оренду землі для будівництва ЖК — у разі прийняття рішення забудовники сплачуватимуть місту не 0,1%, а 10% оціночної вартості ділянки кожний рік. Ця ставка історично була найнижчою, тому і зростання її виглядає таким відчутним.

З 3% до 10% пропонують підняти ставку для періоду будівництва такого ЖК, а також ставку для іншої житлової забудови.

З 3% до 8% пропонують підняти ставку для будівництва паркінгів та автостоянок, а також для ЖК з об'єктами торговельно-розважальної та ринкової інфраструктури на період будівництва.

З 5% до 8% пропонують підняти ставку для нежитлового використання ЖК з об'єктами торговельно-розважальної та ринкової інфраструктури.

І з 3% до 12% пропонують підняти ставку для громадської забудови, з якоїсь причини роблячи її найдорожчою.

Автори рішення наголошують на тому, що треба збільшувати надходження до міського бюджету від орендарів землі, бо скасування пайової участі забудовників на національному рівні вже призвело до відчутних втрат бюджету. Крім того, ставка за оренду землі для будівництва у Києві, навіть без урахування цих втрат, відчутно менша за аналогічні ставки, наприклад, у Львові.

Забудовники, звичайно, виступають проти — кажуть, що це підвищить вартість житла у столиці та що такі ціни не потягнуть ОСББ й керуючі компанії, які сплачуватимуть оренду після переоформлення збудованих будинків на них.

Сама українська модель надання в оренду землі під забудову позбавлена логіки

Як депутати голосуватимуть з цього приводу, та чи вдасться забудовникам зупинити підвищення ставок, покаже час. Але найцікавіше тут інше — питання, що порушено цим проектом рішення, взагалі ніколи б не виникло в цивілізованих країнах світу, що мають розвинену правову систему. Бо сама українська модель надання в оренду землі під забудову повністю позбавлена логіки.

Дивіться самі. Згідно з українським законодавством (Цивільного й Земельного кодексів та Закону «Про оренду землі»), оренда — це коли одна сторона передає другій землю у володіння та користування за плату на певний строк, а друга сторона зобов’язується сплачувати визначену договором суму. І звичайно, оренда передбачає, що у разі припинення дії договору, орендар негайно повертає орендодавцеві землю у тому стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу.

Кожен українець може наочно пересвідчитися у тому, що на практиці це не працює абсолютно.

Забудовники беруть земельні ділянки в оренду за ставками, що не можуть перевищувати 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки (яка, на додачу ще й зазвичай значно нижча від ринкової вартості). Потім ці ділянки забудовуються, а отже такими ж назад до громади не повертаються ніколи. І по суті, псуються, бо повертаються обтяженими будівлями з якими вже нічого не зробиш і нікуди не посунеш.

Місто вже нічого не може зробити з такими ділянками — на них виникає чужа приватна власність. А коли орендар-забудовник звів не ТРЦ, а житлові будинки, то такі земельні ділянки взагалі в подальшому мають безкоштовно передаватись у власність чи постійне користування ОСББ (за зниженими ставками плати за землю). Тобто, вся ця конструкція на класичну оренду не схожа взагалі.

В цивілізованих країнах для забудови зазвичай є два варіанта:

● земельні ділянки або необхідно викупити (оплативши всю вартість земельної ділянки) та в подальшому забудовувати відповідно до зонінгу та правил забудови;

● або реалізувати суперфіцій — право користування чужої земельної ділянки для забудови.

Якщо з викупом земельної ділянки все більш-менш зрозуміло і у цьому напрямку проблема полягає у відсутності адекватного зонінгу та правил забудови, то суперфіцій взагалі мало хто розуміє. Хоча це поняття виникло ще в древньому Римі, використовувалось у римському праві та навіть передбачене нашим законодавством.

Суперфіцій схожий на оренду, однак має ряд відмінностей, які в аспекті забудови землі є надважливими. Зокрема, у разі припинення права користування землею за договором суперфіцію, на якій була споруджена будівля, власник земельної ділянки та власник цієї будівлі визначають (зазвичай в договорі), що далі відбувається з будівлею та землею.

У разі недосягнення домовленості, власник землі має повне право вимагати від власника будівлі її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування, абсолютно законно. Наприклад, якби договір із забудовником Монстра на Подолі був договором суперфіцію, а не оренди, не треба було б займатися розірванням того договору оренди в судах більше 6 років, з експертизами, арештами, мітингами, та всім іншим, що відбувається, та буде ще відбуватись навколо цієї забудови. Знесення самовільно добудованих зайвих поверхів передбачалося б самим договором.

Але суперфіцій міські ради не використовують, просто тому що вирішили його не використовувати. Через це Київ та інші міста втрачають кілька разів — втрачають реальну вартість земель, за яку їх варто було б продавати, часто отримують недобудови або довгобуди, з якими роками нічого не вдається зробити.

Дуже шкода, що українська практика пішла саме цим шляхом абсурдної оренди.

Приєднуйтесь до нашого телеграм-каналу Мнения НВ